2008 год: на берегу

комментариев 19

В начале августа мой знакомый предприниматель предложил купить складское помещение площадью около 600 квадратных метров. В то время я смотрел места для нового склада, но меня интересовала прежде всего аренда. 

Я даже не думал о покупке.

- Как же я куплю его?

- Мы возьмем кредит в банке под залог моего здания. Ты купишь помещение, а на оставшиеся деньги сделаешь современный склад. Я готов помочь и поручиться за тебя в банке — верю в тебя и твой бизнес.

Я посмотрел здание. Мне понравилось местоположение, но помещение требовало серьезной перепланировки и ремонта, но продавец предложил сделать его за свой счет. 

Я сделал бизнес-план. Прежде всего с помощью склада я планировал увеличить прибыль розничной сети за счет сокращения издержек на логистику и более эффективного управления запасами. Конечно же, я планировал сделать склад прибыльным — с помощью книжного и канцелярского опта, дистрибуции прессы, продаж учебников, а также организации мелкооптового канцелярского дискаунтера. 

Я рассказал о своих идеях партнерам. Это было в начале августа. Настроение было оптимистическое. Обороты росли. Магазины работали хорошо.

Мы решили, если схема с банком реальна, можно попробовать. Партнеров заинтересовала капитализация компании. Я готов был осуществить бизнес-план на привлеченные средства. Алексей (наш продавец) был старым проверенным заемщиком ВТБ24 и готов был помочь нам в получении кредита — он предоставлял в залог помещение, которое мы должны были в последствии выкупить.

Предварительный финансовый анализ ВТБ24 нашей компании имел положительный результат. Нам обещали дать 10-летний кредит по 16% годовых. 

Мы встретились “на троих” — я, партнеры и Алексей (наш продавец) — для того, чтобы окончательно определиться с условиями сделки. Изначально Алексей предлагал здание за 16 млн. рублей (независимые оценщики дали оценку в 20 млн.). В результате договорились о цене в 14,2 млн. рублей при условии, что мы сделаем предоплату в размере 5,4 млн. до конца августа. Алексей обещал сделать основной ремонт и перепланировку помещения своими силами. И мы “ударили по рукам”. 

Партнеры на переговорах взяли на себя эту предоплату. Мы считали, что нам нужно найти деньги на время, пока мы не получим кредит в ВТБ24. Мы планировали взять в банке под здание 18 млн., из которых 4 млн. — на развитие.

В итоге партнеры не нашли 5,4 миллиона. Мы сдвинули сроки предоплаты, но все равно они не нашли деньги. Тогда партнеры предложили взять кредит на нашу компанию в “Сбербанке” под залог их недвижимости. 

Других вариантов не было. Я был удивлен, но нам очень быстро дали кредит в “Сбербанке” в размере 5,4 миллиона рублей сроком на 1 год по 18% годовых. После получения денег от ВТБ мы планировали сразу же закрыть этот кредит в “Сбербанке”.

В первых числах сентября мы заплатили предоплату продавцу помещения. Чтобы не терять время, уже с августа мы готовили документы для получения кредита в ВТБ24. Мы планировали сделать все быстро. Я думал о запуске склада и дискаунтера к 1 декабря 2008 года. 

10 сентября МБРР поднял ставки по нашим текущим кредитам с 16–18% до 22% и попросил закрыть возобновляемую кредитную линию. 15 сентября 2008 года обанкротился Lehman Brothers. 

Первым тревожным звонком в нашем складском проекте стало закрытие в ВТБ24 10-летних кредитов. Нам предложили 5-летний кредит. Конечно же это очень сильно меняло ситуацию. Размер ежемесячных платежей увеличивался в 2 раза. Я стал сомневаться в целесообразности покупки помещения, но предоплата была уже сделана.

Время шло, а в ВТБ24 вопрос по нашему кредиту не двигался. Я не готов был начинать подготовительные и ремонтные работы на складе, хотя Алексей уже закончил ремонт, который обещал. Строители ждали моей команды, но я все откладывал, так как не был уже уверен в положительном решении ВТБ24. Из банка постоянно приходили плохие новости. В сентябре и октябре так ничего и не решилось, кроме того, что нам уже обещали не 16% годовых, а 19%.

склад
Здание нашего склада осенью 2008 г. 

“Веселая” была осень. На фоне истории с покупкой помещения все наши проблемы слились в октябре в настоящий идеальный шторм.

Мы пытались расправится с госзаказами. Я звонил партнерам и просто просил денег на время, чтобы закрыть долги поставщикам учебников, чтобы нам отгрузили товар, который ждали муниципалитеты — они уже грозились подать на нас в суд и внести в “черный список”. Но денег не было. Мы вытаскивали деньги из розничного оборота. Нас спасала наша розница.

На складе была постоянна “текучка” линейного персонала. Был уволен за ошибки завскладом — в отместку она удалила сводную Excel таблицу по распределению учебников по школам. Копию никто не сделал. Пришлось все восстанавливать заново по документам и договорам.

Мы тянули убыточную дистрибуцию прессы. Над нами висел контракт по подписке прессы в библиотеки. Водители постоянно развозили прессу с ошибками и увольнялись (либо их увольняли). Директор библиотечной системы также планировала подать на нас в суд за невыполнение условий контракта.

Нам надо было платить проценты по кредиту “Сбербанка” (предоплата за помещение). 

К тому же в июле по просьбе партнеров мы взяли еще один “быстрый” и “неработающий” кредит в МБРР в размере 2 млн. рублей. Я снял в банке 2 млн. наличными — мы сделали от нашей компании займ одному из учредителей фирмы партнеров. Деньги нужны были лично ему. Он обещал вернуть займ в августе, но не вернул. И в сентябре не вернул. И в октябре не вернул. А мы каждый месяц платили проценты. Дело дошло до конфликта. Но об этом я не буду рассказывать. Скажу только то, что проблему мы решили только в декабре. 

В конце октября я понял, что мы попали с помещением в патовую ситуацию. Я готов был расторгнуть сделку по покупке здания, так как в текущей ситуации проект казался не то, что слишком рискованным — безрассудным. Но оказалось, что это сделать практически невозможно, так как Алексей уже не мог вернуть предоплату. Даже если бы мы потребовали 5,4 миллиона обратно, он бы не смог это сделать, потому что у него их уже не было.

Продолжение завтра.

Комментарии (19)

  1. Идеальный шторм — это откуда выражение? Из одноименного фильма?

  2. Кстати, — неплохо бы часы на сайте перевести на зимнее время …

  3. Ну, не такой уж идеальный шторм, если вспомнить финал (печальный финал) одноименного фильма…

  4. идеальный шторм- это из сленга метеорологов

  5. мда, по лезвию пробежались…ну еще думается мне не выбежали до конца, но вот эта история –это не идеальный шторм..Это капец.

    “Я готов был расторгнуть сделку по покупке здания, так как в текущей ситуации проект казался не то, что слишком рискованным — безрассудным.”

    Абсолютно точно. Вам капитально везет надо признать. В такую задницу залазите и до сих пор цветете:) А вообще книгу пишите, как тут уже советовали.

  6. Всем доброго времени суток!

    Точно так же и мы попали с этим кризисом. Подали документы в ВТБ-24. Наш кредитный инспектор (в августе 2008 г.) сказал что все ОК! Тащите залог и получайте необходимую сумму. Я занял денег, чтобы выкупить оборудование по остаточной стоимости в лизинговой компании (именно под залог этого оборудования нам давали кредит). Принесли документы на залог в ВТБ, а там наш кредитный инспектор ушел в отпуск, наше дело передали другому. Он все начал копать заного и дотянул до того, что нам из обещанной суммы дали 1/4. Итог: проект не запущен + не возвращен займ товарищу! П.О.П.А.Д.О.С!!!

  7. Судя по всему, Вашему Алексею очень нужны были деньги.
    Ниже 14,2 совсем-совсем не падал?

  8. Не проще было арендовать склад с жёстким многолетним договором и регистрацией договора в ФРС ?

  9. Прикидывая даже аренду по цене рублей в 200 за квадрат в месяц — окупился бы он лет за 8–10 и это без учёта процентов по кредиту, каким финансовым расчётом было обусловлено решение покупать недвижимость? Прямая заморозка денег.

  10. Сергей, возможно на решение повлиял просчет риска расторжения договора аренды после вложения в здание значительных сумм. А “заморозка” я так понял предполагалась не Федоровых финансов, а финансов партнеров и банка ВТБ24… :)

  11. “Был уволен за ошибки завскладом — в отместку она удалила сводную Excel таблицу по распределению учебников по школам. Копию никто не сделал. Пришлось все восстанавливать заново по документам и договорам”
    Совершенно не понял. Можно пожалуй было восстановить информацию на диске…Она восстанавливаться даже поле форматирования..
    Сам в домашних условиях восстановил удаленные фотографии.

  12. Не проще было арендовать склад с жёстким многолетним договором и регистрацией договора в ФРС ?

    Прикидывая даже аренду по цене рублей в 200 за квадрат в месяц — окупился бы он лет за 8–10 и это без учёта процентов по кредиту, каким финансовым расчётом было обусловлено решение покупать недвижимость? Прямая заморозка денег.

    Под договор аренды в ФРС кредиты не дают.

  13. А чего такое ФРС? Федеральная резервная система (США)?

  14. Под договор аренды в ФРС кредиты не дают.

    Я честно не понял пассажа про кредит на аренду :), какую сумму должны были составлять платежи по кредиту? И плюс стоимость ремонта этого далеко не нового склада? Строительство нового, кстати, встало бы тыщ в 10–15 рублей за квадрат.

    Аренда такого склада даже по ставке 200 рублей за квадрат это 100–120 тыщ рублей в месяц. Причём жизнь показывает, что аренда оптимум для бизнес с т.з. манёвров активами — захотел снял больше площади, захотел — меньше, захотел ушёл к другому арендодателю. Всё решаемо. Аренда с правом выкупа тоже вариант. Возмещение ремонта частично в счёт аренды тоже.
    Не понимаю )

  15. Мы планировали взять кредит под залог помещения, при этом денег должно было хватить и на покупку здания, а на запуск самого объекта как торгового и складского объекта. Платежи по кредиту, и тело и проценты, должны были платится с прибыли, которую должен был дать новый объект. Так был план.

  16. > Платежи по кредиту, и тело и проценты, должны были платится с прибыли, которую должен был дать новый объект. Так был план.

    Честно? Жесть. Финансиста вам хорошего в помощь.